我国的绿色建筑经过了逾十年的发展，即将迎来一个加速普及的时期，这个时期的特征可以概括为：不仅大量新建绿色建筑，而且同步推行老建筑、老旧小区的绿色化改造；不仅着重于单个建筑的绿色化设计、建造和运营，而且转向小区、社区，甚至整个城镇的绿色建筑集群的设计、建设和管理；不仅追求建筑的节能、耐用、适用，而且追求绿色建筑的低室内污染、超低能耗和生态景观，即要从建筑的居住功能，转向建筑的健康、美观、更人性化。

这四个方面的转型就意味着我国绿色建筑即将迎来快速并提质发展的新天地，这是每个行业人士都要把握的新机遇。为什么要强调老旧小区改造呢？中央城市工作会议提出了要进行“城市修补和生态修复”，并以此为手段解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱等问题。因为在前30年快速发展的过程中，我国的城市规划、建设、管理基本是粗放的，遗留了许许多多缺陷。但与传统作法相区别的新思路是不必要再进行大拆大建，而是采取“城市修补”的办法来消除隐患、改善人居环境，这符合绿色发展的大趋势。

据不完全估算，我国城市有近四百亿平方米的既有建筑，大约有二分之一必须进行各种各样的修补改造。除了不少缺陷需要修补之外，还必须使这些建筑适合老年化时代的需求、符合绿色发展的要求。据粗略估算，上述改造能够产生十多万亿的新投资需求，能迅速带动众多相关行业的消费和供给，形成新经济增长点、缓解经济下行压力。而这些新投资需求在发改委传统投资单子上是没有的，完全是新的供给式的投资需求。

以绿色化改造和宜居为目标，以城市修补来替代传统的大拆大建，对城市老旧小区推行有机更新，能够大幅度节能减排。绿色化改造能够使百姓的生活更美好，使城市更美丽、更宜居、发展更可持续，这是我们最终的出发点。

可把老旧小区绿色改造项目分成两类，第一类是必须要进行改造的项目，称之为：必备项目。第二类就是居民可以选择进行改造的项目，称之为：拓展项目。

二、老旧小区改造拓展项目

第一项拓展项目，社区绿化和建筑外墙的绿化。

对比同一个地点拍的这两张照片，一张是红外照，一张是普通照，在绿树较为密集的地点，红外图上红色斑块明显少些，说明此处环境温度较低。绿树比较稀疏的地方，相应的地表温度就较高，可相差8度左右甚至更高的温差。可以想象一下，8度的地表温差对空调使用的影响有多大？简单的小区绿化对节能减排效果影响巨大，这说明完全可以通过花草乔木合理搭配、以乔为主进行小区绿化，最低成本地消除热岛效应。

我国许多城市里居民都喜欢栽种高大的乔木，按照我国文化传统住宅附近的乔木最好是落叶的，能产生四季变化的景观和冬暖夏凉的效果，而且可以产生碳中和效应。除此以外，每棵大树每年吸附灰尘达到一百公斤左右，有利于减少雾霾和增加生物多样性。

第二项拓展项目，增加社区对外的通道。

前段时间网络媒体对“推到封闭小区围墙”炒得很热，但很多老旧小区是由楼宇围合而成、其实是无墙可推。比如说属典型老旧小区的建设部大院，每一边长约六百米，只有一个出入口。对建设部大院没有围墙可推怎么办？合理化建议是通过整体合理设计，再增加三个步行、自行车或车辆出入口，通过对老旧小区增加出入口的改造，对方便居民出行、避灾和增加消防车通道等都可以带来明显好处，使得小区周边的交通毛细管更加通畅。以建设部大院来说，增加三个出入口就可以达成对外通道的增加和方便群众出行，以及避灾功能的改善。

第三项拓展项目，海绵社区整体设计改造。

这方面涉及的项目较多，如屋顶绿化加太阳能、对原有绿地通过不移栽树木的情况改建成下凹式的渗水绿地、对原有小区道路改造成透水路面和停车场加装渗水池收集雨水等，从而使地下水与地表水很好地沟通，起到既节约用水、下渗雨水、减少污染、又能美化社区环境的多重作用。

第四项拓展项目，统一加装遮阳窗。

实践证明，对住宅外墙窗户的外遮阳改造节能效果非常好。我国大多数城市夏天都非常热，不管是南方还是北方，夏天都有朝南、朝西向窗户遮阳问题。从图17所提供的数据来看，通过建筑外遮阳比用Low-E玻璃改造具有好得多的节能效果和性价比。一般来说，通过外遮阳的改造可达到节约空调能耗50%的效果。特别是炎热地区加装外遮阳，同时也增强了住宅防盗性能和建筑的美感。在北方地区特殊设计的外遮阳还可以起到保温作用。

第五项拓展项目，厨房油烟集中过滤。

随着我国对化工、发电、交通项目空气污染的有效控制，十年以后或者不到十年的时间内，居民厨房油烟对PM2.5的贡献将日益突出，而且这种污染是就近排放的、对居民的健康影响不少。当前城市PM2.5污染主要的贡献是燃煤和交通，但如果当燃煤和交通空气污染得到有效控制以后，减少居民厨房油烟的紧迫性就会相应提高。

几十年前蒋介石的夫人宋美龄曾经居住在美国纽约，她的家族有三十多人，每天都因中国方式炒菜，经常被邻居投诉厨房油烟排放污染太大。国人的烹调方式带来了对周边以及相邻地区PM2.5的贡献，这是现实就近的空气污染。对每幢住宅或食堂厨房的油烟机进行集中过滤处理，或统一安装带有滤芯的抽排油烟机，有利于我们攻克PM2.5最后一个“堡垒”。

第六项拓展项目，老旧楼宇空旷场地的综合利用。

城市许多七八十年代的老旧小区比较空旷，空间利用率比较低，可以采取逐步改造的模式，适当增加建筑容积率（图20）。可以利用增加的容积率补偿其他用户损失，比如说消除装电梯对底层居民的影响，或者用停车库为装了电梯的底层用户损失进行补偿。也可以利用新增加的楼宇面积来设置小区养生、养老和文体活动场所等。使得小区居民生活更绿色、环保、健康。

第七项拓展项目，美化社区。

社区不仅是一个居住的地方，当人们退出工作岗位的时候， 24小时都生活在社区，社区应当成为一个人们肉体和灵魂都向往的地方，应该是诗意居住的场所。通过老旧小区美化、绿化，或历史、文化的传承或改造，增强社区居民的认同感、自豪感，使社区居民有一种家园般的归属感，塑造一种安定、舒适和赏心悦目的居住环境。如果城市小区的每一条小道都能够绿草茵茵，每处都有繁华、多样化的景观、都能感受历史文化的熏陶。我们就可以把自己的生活环境装扮的更美，社区——这一基层的社会细胞就更加的稳固、更有凝聚力、更有魅力。美丽中国建设，难点在城市。美丽城市建设，关键在社区。

第八项拓展项目，基于节能减排的绿色物业管理和智慧社区。

可通过推广无线抄表、在线交费和每单元节水节能可视化和奖励、建立社区内专业技术人才志愿者服务网等等网络化服务等措施，既可以人尽其才，又可以促使节能减排、便利民众生活。将来养老、老年的护理和医疗都通过网络来进行。由此可见，绿色物业管理是一个新兴的巨大产业，中国城科会开发了绿色建筑标识在线评审系统，在线可以评审和进行申报，使社区绿色化改造变得简单、廉价、方便民众参与。

绿色建筑的普及通过可视化感知的手段，让每幢绿色建筑每个居民单元的节能、节水效果和环境质量都可视化、数据化，这样就可以激励用户节能节水的积极性而达到节约15%的效果。每个改造后的住户都可成为网络的一个节点，通过绿色建筑管理诊断网络，可有效整合技术专家资源随时对每个绿色建筑进行网上会诊，使老旧小区绿色化改造发挥出节能减排最大的潜能，进一步促进小区“四节一环保”的实效。通过大数据、物联网、BIM及云平台等新技术，可使得小区更加绿色、居民生活更适宜、便利。

三、小结

值得指出的是，城市老旧小区属公共空间和公共品与私有空间和个人产权复杂交融的区域，无论是上述近十项“必要改造项目”，还是“拓展项目”的推行都会遭遇“众口难调”而受阻。例如，无电梯的老旧住宅加装电梯是件好事，但也是难事。不仅不同楼层的住户对加装电梯的需求不同，统一认识往往比较困难。同时，老旧住宅小区楼宇间距一般比较小，增设附加电梯也会多少影响周边楼宇住户的日照、通风、视线、停车、通行等诸多方面，容易产生邻里纠纷。目前，国内出台加装电梯政策的城市主要有三种共同决策类型：一是单元业主“全体签字同意”制。但从实际实施情况来看，由于底层业主反对而导致“举步艰难”。二是单元业主“三分之二签字同意+公示”。厦门、福州、广州采取了这种做法，这三个城市正是此项工作推进较好的城市。三是按幢的“三分之二业主签字同意”制，目前，只有上海这样规定，但实施进度也不理想。

浙江省新出台的《意见》指出“加装电梯的服务范围内产权所有人应当自主或委托社区组织主持，依照《物权法》第七十六条规定就加装电梯方案和电梯维护管理等有关问题进行充分协商，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意并签订协议，同时妥善处理好住宅周边相邻关系”。

事实上不仅附加电梯安装、而且增设立体停车库、统一改装外凸“防盗窗”、外墙粉刷、保温改造、屋顶加装太阳能光电光热一体化设施、供热计量和地下老旧管网改造等等都涉及多数人利益与少数人利益失调和冲突的问题，都需要“政府主导”加“群众多数主体”加“利益补偿”来协同推进。既不可草率一刀切政府说了算，也不可事事都得“全体业主签字赞同方可实施”使绿色化改造难以启动。

由此可见，在实施老旧小区绿色化改造全过程中要注重把握以下几点：

一、对老旧小区的改造，可采用编制菜单式的整体项目规划，规划的编制过程应动员全体小区居民踊跃参与献计献策。自己的家园自己参与设计改造。国人历来崇尚“眼见为实”，通过发挥老旧小区改造的示范效应，让其它没有改造的小区老百姓参观学习，让他们看到改造好了的小区能让居民生活环境的实际变化。这样就能极大地调动民众支持和参与老旧小区绿色化改造的积极性。

二、老旧小区的绿色化改造意味着许多技术创新和体制改革，不少旧住宅和建筑的标准一般都不是针对小区的，这些标准不可能满足于老旧小区的绿色化改造，要及时编制新的标准、符合新的需求，不是拘泥于某些不合时宜的旧标准、或受其约束。

三、要集成绿色技术的叠加效应，产生一加一等于二的整体效应，需要通过互联网和物联网进行绿色单元各方面调控，使各种分布式绿色设施协同工作，最大限度发挥综合性节能减排效应。智能小区设计首先要满足小区节能减排的要求，再叠加其他便民利民的信息化功能。

四、改造后的小区要及时建立、健全长效管理机制。小区改造前期就可采取PPP模式、物业管理创新模式。因为传统小区物业管理只是负责清洁、绿化、保安，现在涉及到绿色、健康、节能减排许多新的技术和设施的营运，这些新科技、新设施都要进行精心的保养、维护和使用。这需要绿色物业管理模式的创新，这也意味着会形成一个巨大的绿色新产业。当地政府应按照属地管理的原则，加强这方面的指导帮助，以期同步推进。

五、集中各级政府的节能减排各类补贴，加快推动老旧小区绿色化改造。我国约有住宅大维修基金五千多亿躺在各地银行账上没发挥作用。对受益面较小的改造项目如附加电梯、小型立体停车库、户用节水中水、节能器具等都可单独采用集资采购或公积金支出补偿等方式。老旧小区绿色化改造需要各方面合力推进。老旧小区改造中政府推动力最为重要，此项改造可以产生巨大的二氧化碳减排的整体效应，也可以通过碳市场来部分补偿。六、通过评定绿色旧宅和旧小区改造星级标准，使得居民对改造后的小区有更大的认同感、获得感。十五万亿新投资领域也意味着绿色建筑供给侧改革大有作为，使科技人员的创新、创业精神有利于百姓生活质量的优化和节能减排工作的有效推进有机结合。通过老旧小区改造的途径来加快发展绿色建筑不仅是为了当代人们生活的更好，也为了下一代人在地球上用有限的资源过更加绿色、更加富足、更加幸福的生活。